生活大法师

题目：

从新闻「买到漏水屋 半年内可求偿」，谈法律：

案例背景：根据内政部地政司的调查，房屋漏水问题高居交易纠纷榜首，排名第二的的是隐瞒重要讯息，第三名是终止委售跟买卖契约，不过买到漏水屋，其实是可以求偿的，自己的权益，千万不要放弃。虽然从交屋半年内算起，就可以申请求偿，不过必须是在尚未处理，保持原状的情况下才能求偿，提醒消费者，在遇到类似的问题，可别先自己买单，可以先向消保官或者是地政司申诉，来要求原屋主尽速处理。（引用自2011年7月22日民视新闻 ）。

一、

买到漏水屋可否以主张物之瑕疵担保责任向卖主请求减少价金、解除契约或其他请求？

答：

物之出卖人对于买受人，应担保其物依第三百七十三条之规定危险移转于买受人时无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵。但减少之程度，无关重要者，不得视为瑕疵，民法第354条第1项明文规定，而漏水屋时有减少其价值及减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵，故买到漏水屋可主张物之瑕疵担保责任。而同法第359、360条复明文规定：「买卖因物有瑕疵，而出卖人依前五条之规定，应负担保之责者，买受人得解除其契约或请求减少其价金。但依情形，解除契约显失公平者，买受人仅得请求减少价金。」、「买卖之物，缺少出卖人所保证之质量者，买受人得不解除契约或请求减少价金，而请求不履行之损害赔偿；出卖人故意不告知物之瑕疵者亦同。」可知因买到漏水屋而主张物之瑕疵担保责任时，买受人得请求解除契约、减少价金与损害赔偿，但同样的，须特别注意的是若依个案情形解除契约显失公平者即不能主张解除契约仅能请求减少价金。

二、

卖主在什么样的情况下可以不负担物之瑕疵担保责任？

答：

民法第355条明文规定：「买受人于契约成立时，知其物有前条第一项所称之瑕疵者，出卖人不负担保之责。买受人因重大过失，而不知有前条第一项所称之瑕疵者，出卖人如未保证其无瑕疵时，不负担保之责。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」即买受人于买受房屋时如果知道该房屋为漏水屋或因重大过失而不知且出卖人没有保证非漏水屋者，出卖人并不负瑕疵担保责任。

三、

请求瑕疵担保责任之时效为何？是不是六个月内不主张就不能再主张？

答：

民法第356条明文规定：「买受人应按物之性质，依通常程序从速检查其所受领之物。如发见有应由出卖人负担保责任之瑕疵时，应即通知出卖人。买受人怠于为前项之通知者，除依通常之检查不能发见之瑕疵外，视为承认其所受领之物。不能即知之瑕疵，至日后发见者，应即通知出卖人，怠于为通知者，视为承认其所受领之物。」同法第365条明文规定：「买受人因物有瑕疵，而得解除契约或请求减少价金者，其解除权或请求权，于买受人依第三百五十六条规定为通知后六个月间不行使或自物之交付时起经过五年而消灭。前项关于六个月期间之规定，于出卖人故意不告知瑕疵者，不适用之。」所以买受人发现有漏水的情况时必须立即通知出卖人，并须于通知后六个月内行使其解除权或请求权，而自买屋时起经过五年后方发现有瑕疵，纵实时为通知，亦无法再行使解除权或请求权。故所谓六个月内须主张权利是指买屋后五年内发现漏水立即通知出卖人后六个月内主张其权利，而不是指买屋后六个月内就必须要主张。